Son hukuki inceleme: 5 Ekim 2026 — İnceleyen: Tarek Ibrahim, Avukat ve Legal Protector Genel Müdürü.
Teslimden önce taşınmaz devri, ilk alıcı ile yeni alıcının imzaladığı basit bir kâğıttan ibaret değildir. Birçok projede sözleşmesel konumun devri; geliştiricinin onayına, taksit ve ücretlerin ödenmesine ve belirli belgelerin sunulmasına bağlıdır. Sözleşme veya proje kuralları belirli bir süre devri yasaklayabilir. Herhangi bir ödeme yapmadan önce sözleşmeyi ve ünite dosyasını inceleyin.
Teslimden önce devir ne anlama gelir?
Bu, ilk alıcının sözleşmesel konumunun kesin teslim veya tescilden önce başka bir kişiye aktarılmasıdır. Yeni alıcı yalnızca bir üniteyi değil, önceki sözleşmeden doğan hak ve yükümlülükleri; taksitleri, ödeme tarihlerini, bitirme koşullarını ve bakım sorumluluklarını da üstlenir.
Orijinal sözleşme ve proje kurallarıyla başlayın
Devir hükmünü kontrol edin: yazılı onay gerekiyor mu, devir yasağı dönemi var mı, bedelin belirli bir oranının ödenmesi şart mı, geliştirici idari ücret alıyor mu? Yeni Şehir Toplulukları Kurumu veya başka bir kamu idaresinin projelerinde ihale şartnamesi ve tahsis kararları dosyanın temel parçalarıdır; taraflar arasındaki anlaşmadan ayrı sınırlamalar içerebilir.
İncelenecek temel belgeler
- İlk rezervasyon veya satış sözleşmesi ve tüm ekleri.
- Kapora, taksit ve bakım ödemelerinin makbuzları.
- Geliştiriciden güncel bakiye ve borç dökümü.
- Tahsis yazısı, ünite bilgileri ve proje şartnamesi.
- Geliştirici veya malik idaresinin devir onayı.
- Tarafların kimlik belgeleri ve varsa vekâletnameler.
- Önceki devir, haciz veya uyuşmazlık olmadığını gösteren kayıtlar.
Onaydan önce bedelin tamamını ödemeyin
Satıcı ile alıcı arasındaki özel sözleşme geliştiriciyi bağlamayabilir. Ödemeleri açık aşamalara bağlayın: belgelerin incelenmesi, güncel bakiye yazısının alınması, devir başvurusunun kabulü, ardından nihai formların imzalanması ve malik bilgilerinin geliştirici kayıtlarında güncellenmesi.
Taksit ve ücretleri kim öder?
Devirden önce ve sonra vadesi gelen taksitler için kesin bir kesim tarihi belirleyin; devir ücreti, bakım, depozito, vergi ve gecikme cezasını da taraflar arasında paylaştırın. Dosyayı tutan kurumdan belge olmadan “ünite tüm haklardan ari” gibi genel bir ifadeye güvenmeyin.
Sık görülen riskler
- Sözleşmede devir yasağı bulunması.
- Ödenmemiş borç veya ilk alıcıya iade edilmemiş çekler.
- Sözleşmedeki ünite numarası ya da alanın projeyle uyuşmaması.
- Ön anlaşma imzalanmasına rağmen geliştiricinin devri kabul etmemesi.
- Devir yetkisi vermeyen veya süresi dolmuş vekâletname.
- Teslim gecikmesinin veya tazminat taleplerinin nasıl ele alınacağının belirtilmemesi.
Devir sözleşmesini düzenlemek
Sözleşmede tarafları, üniteyi, ilk sözleşmeyi, bedeli, ödeme yöntemini ve geliştiriciye kalan borcu açıkça belirtin. Resmî onay gerekiyorsa işlemin yürürlüğünü bu onaya bağlayın. Satıcının önceki bir ihlali nedeniyle onay alınamazsa ödemelerin nasıl iade edileceğini de düzenleyin.
İmzadan önce
- Sözleşmeyi ve proje şartlarını inceleyin.
- Güncel bakiye yazısı alın.
- Satıcının devir yetkisini doğrulayın.
- Fiyatı belirlemeden önce ücretleri ve süreyi öğrenin.
- Açık onay ve teslim belgeleri olmadan son ödemeyi yapmayın.
Ayrıca satın alma öncesi taşınmaz inceleme rehberimizi ve satış sözleşmesindeki temel hükümleri inceleyin.
Sık sorulan sorular
Taraflar arasında imzalanan devir sözleşmesi yeterli mi?
Taraflar arasında yükümlülük doğurabilir; ancak onay gerekiyorsa geliştiricinin ünite dosyasını güncellemesini garanti etmez.
Taksitler devam ederken devir mümkün mü?
Sözleşmeye göre mümkün olabilir; bakiye belirlenmeli ve geliştirici ödeme yükümlülüğünün devrini kabul etmelidir.
Devir ücretini kim öder?
Sözleşmede açıkça belirtin. İmzadan önce proje idaresinden tutarı doğrulayın.
Not: Özel projeler ile kamu idarelerinin tahsis ettiği ünitelerde işlemler farklılık gösterir. İlgili ünitenin kendi sözleşmesini inceleyin.
