Son hukuki inceleme: 5 Ekim 2026 — Tarek Ibrahim, avukat ve Legal Protector Genel Müdürü tarafından incelenmiştir.
Mısır’da bir konut satış sözleşmesini feshetmek ve ödenen kaporayı geri almak için yalnızca gecikme veya genel memnuniyetsizlik yeterli değildir. Geliştiricinin hangi yükümlülüğü ihlal ettiğini, ihlalin esaslı olup olmadığını ve sözleşmede teslim tarihi, ek süre, mücbir sebep, cezai şart ve bildirim usulü hakkında ne yazdığını belirleyin. Sağlam bir dosya belgelerle ve açık bir zaman çizelgesiyle başlar.
Geliştiricinin hangi davranışları ihlal sayılabilir?
- Kararlaştırılan teslim tarihi ve sözleşmedeki ek süre geçtikten sonra önemli teslim gecikmesi.
- Sözleşmenin izin vermediği şekilde dairede, alanında veya teknik özelliklerinde önemli değişiklik.
- Projenin yürütülememesi ya da somut olayda arsa haklarının veya gerekli ruhsatların sağlanamaması.
- Sözleşmenin izin vermediği tutarların, sözleşmenin sürdürülmesi veya teslim için şart koşulması.
- Uygun bir bildirimden sonra temel bir yükümlülüğün yerine getirilmemesi.
Karar vermeden önce sözleşmeyi inceleyin
Teslim tarihini, ek süreyi, mücbir sebep tanımını, fesih hükmünü, kararlaştırılmış tazminatı, bildirim yöntemini ve mahkeme veya tahkim yetkisini kontrol edin. Sözleşme, tazminat talebine dayanak olabilecek gecikme ile fesih hakkı doğurabilecek gecikmeyi birbirinden ayırabilir.
Geliştirici kaporanın bir kısmını kesebilir mi?
Sözleşme ve olayın koşulları görülmeden tek bir cevap verilemez. Alıcının kendi isteğiyle vazgeçmesi halinde yapılabilecek kesinti, geliştiricinin ihlali nedeniyle fesih durumundan farklıdır. Sözleşmenin neden sona erdiğini doğru şekilde nitelendirin. Gerçek neden şirketin ihlaliyse, durumu alıcının kişisel tercihi gibi gösteren bir “iptal talebi” imzalamayın.
Talebi destekleyen belgeler
- Sözleşme, tüm ekleri ve proje kuralları.
- Kaporaya, taksitlere ve masraflara ilişkin makbuzlar.
- Teslim tarihi veya teknik özelliklerden söz eden yazışmalar ve ilanlar.
- İfa durumu tartışmalıysa projenin durumunu gösteren fotoğraf ve raporlar.
- Resmî ihtarlar ve tebliğ edildiklerine dair kanıt.
- Geliştiricinin uzlaşma teklifleri veya ihlali kabul eden beyanları.
Fesihten önce ihtar
İhtar, geliştiriciden yükümlülüğünü yerine getirmesini veya ödemeleri iade etmesini talep etmek ve kanuni ya da sözleşmesel düzeltme süresini vermek için gerekli olabilir. Sözleşmeyi, daireyi, ihlal edilen yükümlülüğü, tarihleri ve talep edilen çözümü açıkça belirtmelidir. Aynı ihtarda birbiriyle çelişen ifa ve iptal taleplerinden kaçının.
Talep edilecek tutarları hesaplayın
Talebi yalnızca “kapora” ile sınırlamayın. Taksitler, bakım depozitosu, kulüp veya otopark ücretleri, idari masraflar ve diğer ödemeler dâhil tüm ödemeleri listeleyin. Ardından sözleşmeye, hukuki dayanağa ve kanıtlanmış zarara göre faiz, tazminat veya kararlaştırılmış cezai şart talep edilip edilemeyeceğini değerlendirin.
Uzlaşma mı, yargılama mı?
Ödemeler tamamlanmadan nihai feragat istenmiyorsa ve açık bir iade takvimi ile uygulanabilir güvenceler sağlanıyorsa uzlaşma zaman kazandırabilir. Geliştirici ihlali reddediyor veya belirsiz bir iade öneriyorsa, sözleşme, projenin bulunduğu yer ve taraflara göre dava ya da tahkim yolunu değerlendirin.
Alıcının konumunu zayıflatan hatalar
- İhtar göndermeden veya hukuki danışmanlık almadan ödemeleri durdurmak.
- Haklardan feragat içeren dostane bir iptal belgesi imzalamak.
- Yazılı kayıt olmadan yalnızca telefon görüşmelerine güvenmek.
- Ek süreyi dikkate almadan gecikmeyi hesaplamak.
- Tahkim şartını veya zorunlu bildirim yöntemini göz ardı etmek.
İzlenecek pratik yol
- Sözleşme, ödemeler ve gecikme için bir zaman çizelgesi hazırlayın.
- Esaslı ihlali ve ilgili sözleşme hükümlerini belirleyin.
- Belgeleri ve projenin durumunu gösteren fotoğrafları toplayın.
- Gerekiyorsa usulüne uygun bir ihtar gönderin.
- Uzlaşma teklifini talebin değeri ve başvurulabilecek merciyle karşılaştırın.
Ayrıca geliştiricinin teslimi geciktirmesi halinde alıcının hakları ve alıcının haklarını koruyan sözleşme hükümleri rehberlerimize bakın.
Sık sorulan sorular
Her gecikme fesih hakkı verir mi?
Her zaman değil. Teslim tarihini, ek süreyi, gecikmenin nedenini ve etkisini ve sözleşme hükümlerini inceleyin.
Paramı geri almak için iptal talebi imzalamalı mıyım?
Sonuçlarını anlamadan imzalamayın; belge uyuşmazlığı geliştiricinin ihlali yerine alıcının vazgeçmesi olarak gösterebilir.
İadeye ek olarak tazminat isteyebilir miyim?
Bu, sözleşmeye, zarara, sorumluluk dayanağına ve kanıtlanabilen hususlara bağlıdır.
Not: Sözleşmenin feshi ve ödemelerin durdurulması önemli hukuki kararlardır. Harekete geçmeden önce sözleşme ve olayın koşullarını inceleyin.
Fesih ve alacak değerlendirmesi için daire sözleşmesini ve ödeme planını Legal Protector’a gönderin.
